Tavsiye; bir kimsenin, bir şeyin iyi, işe yarar olduğunu belirterek onu birine salık vermek olarak TDK’ da tanımı yapılmaktadır.
Her şeyden önce son günlerde artan emlak fiyatları konuşulurken resmi istatistiklere göre,
Türkiye’de konut sahipliğinden ziyade birçok kişinin kiracı olduğu gerçeğinden bahsedilmiştir.
Bu gerçeklikten yola çıkarak da birçoğumuzu ilgilendirecek konulardan olan kiracı ve konut sahiplerinin haklarından bahsetmek isterim.
Ayrıca, önceki yazımız Aile konutu ve Hakkında Bilinmesi Gerekenler ve Emlak Vergisi Kimler Ödemiyor ile,
2022 Yılı Yeniden Değerleme Oranı yazımızı da okuduktan sonra bu yazımızı okumanızı öneririm.
İlk Tavsiye Gayrimenkul Sahiplerine
Şayet gayrimenkul sahibiyseniz;
Ancak bu gayrimenkul konut ise ve kira geliri 7.000 TL’yi aşıyorsa,
Ayrıca işyeri kira gelirinizin brüt tutarı 53.000 TL’yi aşıyorsa,
Bu gayrimenkulün sahipleri ayrıca beyanname düzenlemek yerine Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazır beyan sisteminden de faydalanabileceklerdir.
Ama mükellef olarak hazırlanan verilerin doğruluğunu teyit ettikten sonra adınıza hazırlanan beyannameyi onaylayabilmektesiniz.
Sonuçta, Beyanname verildikten sonra bu hesaplanan gelir vergisinin de
2022 yılı Mart ve Temmuz ayı içerisinde 2 taksitte ödenmesi gerekmektedir.
Yeni bir gayrimenkul aldığınızdan itibaren kapıcının kıdem tazminatının tamamından yeni malik sorumlu olacaktır.
Ancak, kıdem tazminatının tamamını ödedikten sonra eski sahibi döneminde oluşan kısmının ödemesini eski malikten talep edebilirsiniz.
Fakat bu ödeme talebi gayrimenkulün tapu devrinden itibaren 2 yıl içinde mümkün olabilmektedir.
Yani tapu devrinden itibaren 2 yıl geçtikten sonra eski malikin kendi dönemine ait sorumluluğu da ortadan kalkacaktır.
Şayet incelemek isterseniz; Yasal dayanağı 4857 sayılı İş Kanunu’nun 2. maddesidir. https://www.mevzuat.gov.tr
Bu Tavsiye Mal Sahibi ve Kiracıya
Bir başka tavsiye ise; Yönetim planındaki aksi kararlaştırılmamışsa ya da aksine bir kat malikleri genel kurulu kararı bulunmuyorsa;
Sitelerde belli bir bloktaki ortak yerlerin onarımına ilişkin giderler o bloktaki kat maliklerince karşılanmalıdır.
Örnek vermek gerekirse;
Belli bir bloğun çatısının onarımı, asansörünün tamiri veya kolon güçlendirilmesine ilişkin giderler sadece o blok kat malikleri tarafından karşılanmalıdır.
Bu tavsiye, 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 72. Maddesinde açıkça belirtilmiştir. https://www.resmigazete.gov.tr
Her şeyden önce kiralanan gayrimenkulde yapılabilecek tadilat veya değişiklikler konusunda mal sahibi ile önceden anlaşıp ve bunu yazılı kayıt altına almadıysanız bu tadilat veya değişikliği mal sahibinden talep edemezsiniz.
Hatta kira sözleşmesini imzaladıktan sonra gayrimenkulün satışı durumunda da bu masrafları yeni mal sahibinden de talep edemezsiniz.
Bu konu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 321 maddesinde belirtilmektedir.
Aidat Nasıl Hesaplanır
Her şeyden önce binada çalışan apartman görevlisi, güvenlik görevlisi, bahçıvan gibi personel masrafları tüm bina sakinleri arasında eşit olarak paylaştırılmalıdır.
Bunun en önemli nedeni de;
Personel faaliyetlerinden tüm dairelerin eşit oranda faydalanmasıdır.
Mesela, binanızda 10 daire varsa, personel masrafları toplamı 10’a bölünerek ödemeniz gerekecektir.
Ancak, personel dışındaki tüm diğer giderler (yönetici aylığı, bina bakım ve onarım masrafları, ortak alan doğal gaz ve elektrik giderleri, işletme masrafları),
her bir dairenin tapu sicilinde tescilli “arsa payı oranına” göre belirlenmelidir.
Bunun nedeni, yüzölçümü daha büyük dairenin (mesela dubleks veya Villa dairenin)
diğer dairelere (örneği daha küçük metre kareli daireye) kıyasla bu hizmetlerden daha fazla faydalandığıdır.
Sonuçta, her dairenin arsa payı oranı, tapu senedinde yazmaktadır;
Buradan yola çıkarak da personel giderleri dışındaki diğer giderler toplamının da
tapu senedinde yer alan metre kare ile çarpılmasıyla ödenecek bedel belirlenmelidir.
Kiracıya da Bir Tavsiye
Her şeyden önce kira sözleşmelerinde belirtildiği gibi kiracı kiraladığı gayrimenkulün aidatını ödemekle mükelleftir.
Fakat bu aidatın nelere harcandığını kiracıların kontrol etmesi gerekir.
Sonuçta, mal sahibini ilgilendiren harcamalar bu aidattan yapılıyorsa,
bu miktarı kiracı ya ödeyerek gayrimenkulün sahibinden tahsil edecektir veya
onun bina yöneticisine ödemesini talep etmelidir.
Kiracılara diğer bir tavsiye ise kira yıllık artışı sadece kira yenileme dönemlerinde yapılmasıdır.
Kira ücretinde artış,12 aylık TÜFE oranı ile sınırlı olarak yapılabilir.
Kira yılı içinde mal sahibinin ara kira artışı talep etmesinin bir hukuki dayanağı bulunmamaktadır. Sonuçta, kiracılar mal sahibinin ara artış önerisini kabul etmek zorunda değillerdir.
