Emlak Alım Satım Hizmeti.

68

Emlak Nedir? Arsa, bahçe, bina, daire gibi her türlü taşınmaz malları kapsayan, konutların, ticari ve arsa olarak değerlendirilen mülklerin genel adıdır.

Emlakçı kime denir? Başkalarının taşınmazlarını alım, satım ve kiralama gibi çeşitli aracılık işlemlerinden komisyon usulü ile ticari kazanç sağlayan kişilere emlakçı adı verilir.

Emlak ve Emlakçılık Hakkında Bilinmesi Gerekenler.

Emlak Ofisi.

Gayrimenkul bir yerden başka bir yere götürülemeyen, taşınamayan mallardır.

Bu nedenle gayrimenkuller, “taşınmaz” olarak da nitelendirilirler.

Borçlar Kanunu 404. maddesine göre emlakçılık tarifi şudur:

“Tellallık, bir akittir. Onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir.

Tellallik’ de umumi surette vekalet hükümleri caridir.

Gayrimenkul tellallığı akdi yazılı yapılmadıkça muteber olmaz”
Buna göre emlakçılık; Odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir.

Bir emlak komisyoncusu veya emlakçı, gayrimenkul veya gayrimenkul satıcılarını veya alıcılarını temsil eden kişidir.

Bir komisyoncu bağımsız olarak çalışabilirken, bir aracı genellikle müşterileri temsil etmek için lisanslı bir komisyoncu altında çalışır.

Emlak ve Emlakçı Hakkında Bilinmesi Gerekenler.

Emlakçılar temel emlak alım satım kiralama işlemlerinin yanı sıra pazarlama, imar planı çıkartma, vergi muafiyeti alma, çap belgesi alma, emlak beyannamesi düzenleme gibi işlemlerde aracılık edebilirler.

Bir kişinin yasal olarak emlakçı olabilmesi için; diploma şartı aranmamakla birlikte, Emlakçılar Odası’na ya da bağlı bulunduğu yerin Ticaret Odası’na kayıt yaptırması, vergi kaydının olması gerekir.

Her türlü daire, rezidans, ev, villa, köşk, yazlık gibi taşınmazlar konut kategorisinde değerlendirilmektedir.

 Ofis, fabrika, imalathane, atölye, kamu binaları, mağaza, dükkan, depo gibi kar amacı doğrultusunda kullanılan taşınmazlar ise ticari emlak olarak değerlendirilirler.

Otel, motel, pansiyon gibi turistik amaçlı işletmelerin taşınmazları da ticari emlak kategorisinde yer alır.

Gayrimenkul Alım, Satımında sağlık raporu.

Sağlık raporu; Vekaletname, tapu ve nikah işlemleri için 65 yaş üstü kişilerden istenmekteydi.

Noter nezdinde vekalet raporları sadece raporun verildiği tarihte geçerli olduğu için aynı gün sabahta başvurulması ve işlemin tamamlanmasını takiben notere başvurulması gerekmekteydi.

2015 yılında 65 yaş ve üzeri yurttaşları küçük düşürücü bir uygulama olması sebebi ile “Noter başvurusunda sağlık raporu zorunluluğu” kaldırdı.

Buna göre 65 yaşını dolduran yurttaşlar, noterdeki iş ve işlemlerini sağlık raporu zorunluluğu olmadan yapabilirler. 

Bu kişilerden sağlık raporu yalnızca, yaşlılık, hastalık veya dış görünüş itibarıyla yeteneğinden ciddi şüphe duyulması ya da bu konuda ihbar ve şikâyette bulunulması durumunda talep edilecek. denilmektedir.

Gayrimenkul İçin Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?

Kira çarpanı=Konutun değeri / Kira değeri olarak hesaplanır.
Almaya karar verdiğiniz ya da almayı düşündüğünüz konutu eğer kiraya verirsem ne kadar kira getirisi sağlarım? Sorusunu kendinize mutlaka sormalısınız.

Alacağınız binada kiracı varsa, o binadaki kira değerini öğrenmelisiniz. Güncel değil ise buna göre değerlendirme yapmayı düşünebilirsiniz.

Ayrıca bölgedeki ev kiralarını araştırıp, emsal bir değer fikri edinmelisiniz.

Ekonomide çalkantılar olduğu dönemlerde bu değerler çok oynak veya dengesiz olabilmektedir. Bu dönemlerde dikkatli olunmalıdır.

Kira çarpanı; Şehirden şehre, bölgeden bölgeye değişkenlik gösterebilir.

Bunun için de en son alım veya satımı yapılan gayrimenkuller üzerinden örnekleme yapabilirsiniz.

Yatırımcı için 200 kira çarpanı ve altında alım yapmak hedef olmalıdır.

Kira çarpanı gayrimenkul değeri hakkında çok önemli bir veridir ve kullanılmalıdır.

Tapu harcı veya Tapu Masrafı Nedir?

Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.) tapuda beyan edilen satış bedelinin % 4’ü olarak hesaplanır.

Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin % 2’si oranında alınır. 

Eğer satış sırasında gayrimenkulün bedeli daha düşük beyan edilirse, tapu harcı da düşer.

Geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul satıcılarının sıklıkla tercih ettiği bu yöntem, satıcıların daha az tapu harcı ödemesinin yanı sıra; görünen karı azaltarak vergiyi de azalttı.  

Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından takip edilen bu tür işlemler sonrasında, alıcıya ve satıcıya geriye dönük cezalar olarak uygulanmıştır. Dikkatlice değerlendirilmesi gereken bir konudur.

Gelir idaresi tarafından Gayrimenkul vergileri gözden geçirilerek güncelleme ve düzenlemeler geleceği belirtilmiştir.

Emlakçılık Mesleğinde Yeni Dönem.

Uzun yıllardır düzenleme bekleyen sektör,bu düzenlemesine kavuşmuştur. 

Emlakçılıkta Yeni Dönem.

Mevcut faaliyetteki emlakçılara yetki belgesi almaları için bir süre tanınmış ve bu  geçiş süreci 31 Ağustos 2020’de sona ermiştir.

 Yetki belgesi almadan emlakçılık faaliyetinde bulunulamayacağını, yetki belgesi olmadan emlakçılık yapanlar hakkında idari yaptırım uygulanacağı belirlenmiştir.

Emlakçılarda Yetki Belgesi.

Daha önce bir iş yerinde birden fazla emlak işletmesi faaliyet gösteriyor olsa dahi bunlardan yalnızca biri için yetki belgesi verilmekteydi.

 Bundan böyle aynı iş yerinde faaliyet gösteren, tüm işletmeler için ayrı ayrı yetki belgesi verilecektir.

 Bu sayede, hem işletme ve sözleşmeli işletme ilişkisi takip edileceği gibi, hem de sektördeki tüm aktörlerin belgelendirilerek bu alanda faaliyet gösterenlere ilişkin net verilere ulaşılacaktır.

 Gelişmiş ülkelerin emlakçılarında olduğu gibi; Türkiye’de de emlakçılık faaliyetlerini de eğitimli, gerekli yetkinliğe ve iş tecrübesine sahip kişiler marifetiyle yürütülmesi arzu edilmektedir.

Yapılan düzenlemeyle emlakçılık sektöründe çalışanlara eğitim şartı da getirilmiştir.

“Bundan böyle; Yeni bir emlak işletmesi açılabilmesi için taşınmaz ticareti konusunda en az 100 saatlik eğitim alınması.

Eğitim ve Staj Dönemi.

Emlakçıya Eğitim ve Staj Dönemi.

Mezuniyet durumuna göre bir ofiste en az 6 veya 12 ay emlak danışmanlığı yapılmış olması gerekmektedir.

En az 100 saatlik mesleki eğitim almayanlar ve mesleki deneyime sahip olmayanlar emlak işletmesi açamayacaktır. https://www.uzaktanegitim.com/

 Emlak işletmesi sahipleri ile şirket yetkililerinin seviye 5, emlak işletmesinde sigortalı çalışanların ise seviye 4 mesleki yeterlilik belgesi ile faaliyet gösterme yükümlülüğü olacaktır.

Bu sayede sektördeki iş gücünün niteliğine önemli katkı sağlanacak ve tüketicilerin daha kaliteli hizmet alması mümkün olacaktır.

 2018 yılında belirlenen şekli ile, alım ve satıma aracılıkta hizmet bedeli üst sınırının % 4,

Kiralamaya aracılıkta ise bir aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir.

Vatandaşlara ek hizmet adı altında ekstra fiyatlama yapıldığı ve bu oranların üzerinde hizmet bedelleri tahsil edildiği duyumları piyasadan alınmaktaydı.

Bu duruma bugünden sonra müsaade edilmeyecektir.

Belirlenen sınırların üzerinde hizmet bedeli tahsil eden emlakçılara idari yaptırım uygulanacak ve bu uygulamada ısrar eden işletmelerin yetki belgeleri iptal edilecektir.

Emlakçılar, gayrimenkul gösterme hizmeti karşılığında bir bedel talep edemeyecektir.

Bundan sonra yetki belgesi olmayan işletmeler ilan sitelerinde yer alamayacaktır.

Taşınmaz ticaretine yönelik ilanlara ilişkin ilk kez bir düzenleme yapılmıştır.

Tüm ilanlarda yetki belgesi numarasına yer verilmesi ve belgedeki işletme adı veya ünvanının kullanılması zorunlu olmuştur.

Yanıltıcı bilgilere de yer verilemeyecektir.

Uymayanlara Ceza Uygulaması.

“Taşınmaz ilanlarında, taşınmaza ilişkin bilgilerin eksik veya yanlış verilmesi ya da harita üzerinde taşınmazın yerinin hatalı işaretlenmesi gibi tüketicileri yanıltıcı hiçbir bilgiye yer verilemeyecektir.

Bu yükümlülüklere uymayan işletmelere Ticaret Bakanlığınca idari para cezası uygulanmaktadır.

İlan siteleri, yetki belgesine sahip olmayan işletmeleri üye yapamayacak, ilanlara ilişkin talep ve şikayetleri etkin şekilde sonuçlandıracak, ilan ve üyeliklere ilişkin ihtiyaç duyulan tüm bilgileri Ticaret Bakanlığına ileteceklerdir.

Vatandaşların ticari faaliyet kapsamında olmayan taşınmaz ilanlarına ise herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.

Buna göre kişi kendi ilanını vermek isteyenler;‘’Ev sahibinden kiralık veya satılık’’ şeklinde vermesinde hiçbir mahsur bulunmamaktadır.

 Bu ilanlar eskiden olduğu gibi verilmeye devam edilebilmektedir.

Yetki belgesi verilmesi ve yenilenmesinde bürokratik süreçler azaltılmıştır.

 Ticaret Bakanlığı; “Bugüne kadar hem belediyeler hem de ticaret il müdürlükleri tarafından iki ayrı iş yeri kontrolü yapılmakta iken, bundan böyle kontrol yalnızca belediyeler tarafından ruhsat düzenlenmeden önce yapılacaktır ”

Yetki belgesine ilişkin işlemlerin tamamı Bakanlığın internet adresi üzerinden ulaşılabilen Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’nden (TTBS) gerçekleştirilebilmektedir.

Yetki belgesine sahip işletmelerin; Tapu ve Kadastro müdürlükleri, Vergi Dairesi müdürlükleri, Belediyeler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık etme ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin edebilmeleri mümkün hale gelmiştir.

Randevu almadan tapuya gitmeyin.

Korona virüsle mücadele kapsamında TKGM tarafından alınan karar ile 4 Nisan 2020 günü sonrasında tapu müdürlüklerinde randevusuz yapılan başvurular onaylanmamaktadır. Deprem Gerçeği ve Deprem Sigortası.

 İşlem başvuruları sadece webtapu üzerinden veya tkgm.gov.tr adresinden veya Alo 181 çağrı merkezi üzerinden randevu alınıp gerçekleşebilmektedir.

Join the Conversation

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Close
KIRKINDAN SONRA © Copyright 2020. All rights reserved.
Close
× Bize yazabilirsiniz !