Emlak Nedir?
Arsa, bahçe, bina, daire gibi her türlü taşınmaz malları kapsayan, konutların,
ticari ve arsa olarak değerlendirilen mülklerin genel adıdır.
Emlakçı kime denir?
Ancak başkalarının taşınmazlarını alım, satım ve kiralama gibi çeşitli aracılık işlemlerinden
komisyon usulü ile ticari kazanç sağlayan kişilere emlakçı adı verilir.
Emlak ve Emlakçılık Hakkında Bilinmesi Gerekenler
Gayrimenkul bir yerden başka bir yere götürülemeyen, taşınamayan mallardır.
Bu nedenle gayrimenkuller, “taşınmaz” olarak da nitelendirilirler.
Ancak borçlar Kanunu 404. maddesine göre emlakçılık tarifi şudur:
“Tellallık, bir akittir.
Onunla tellal, ücret mukabilinde bir akdin yapılması imkanını hazırlamaya veya akdin icrasına tavassut etmeye memur edilir.
Tellallik’ de umumi surette vekalet hükümleri caridir.
Ayrıca Gayrimenkul tellallığı akdi yazılı yapılmadıkça muteber olmaz.
Buna göre emlakçılık; Odalar ve yetkili kuruluşlar tarafından verilen bir sertifika ile yapılan aracılık (broker) hizmetidir.
Bir emlak komisyoncusu veya emlakçı, gayrimenkul veya gayrimenkul satıcılarını veya alıcılarını temsil eden kişidir.
Bir komisyoncu bağımsız olarak çalışabilirken,
bir aracı genellikle müşterileri temsil etmek için lisanslı bir komisyoncu altında çalışır.
Ayrıca emlakçılar temel emlak alım satım kiralama işlemlerinin yanı sıra pazarlama, imar planı çıkartma, vergi muafiyeti
alma, çap belgesi alma, emlak beyannamesi düzenleme gibi işlemlerde aracılık edebilirler.
Bir kişinin yasal olarak emlakçı olabilmesi için;
Her şeyden önce diploma şartı aranmamakla birlikte,
Emlakçılar Odası’na ya da bağlı bulunduğu yerin Ticaret Odası’na kayıt yaptırması, vergi kaydının olması gerekir.
Her türlü daire, rezidans, ev, villa, köşk, yazlık gibi taşınmazlar konut kategorisinde değerlendirilmektedir.
Ofis, fabrika, imalathane, atölye, kamu binaları, mağaza, dükkan, depo gibi kar amacı doğrultusunda
kullanılan taşınmazlar ise ticari emlak olarak değerlendirilirler.
Otel, motel, pansiyon gibi turistik amaçlı işletmelerin taşınmazları da ticari emlak kategorisinde yer alır.
Gayrimenkul Alım, Satımında sağlık raporu
Sağlık raporu; Vekaletname, tapu ve nikah işlemleri için 65 yaş üstü kişilerden istenmekteydi.
Noter nezdinde vekalet raporları sadece raporun verildiği tarihte geçerli olduğu için aynı gün sabahta
başvurulması ve işlemin tamamlanmasını takiben notere başvurulması gerekmekteydi.
2015 yılında 65 yaş ve üzeri yurttaşları küçük düşürücü bir uygulama olması sebebi ile
“Noter başvurusunda sağlık raporu zorunluluğu” kaldırdı.
Buna göre 65 yaşını dolduran yurttaşlar, noterdeki iş ve işlemlerini sağlık raporu zorunluluğu olmadan yapabilirler.
Bu kişilerden sağlık raporu yalnızca, yaşlılık, hastalık veya dış görünüş itibarıyla yeteneğinden ciddi şüphe
duyulması ya da bu konuda ihbar ve şikâyette bulunulması durumunda talep edilecek. denilmektedir.
Gayrimenkul İçin Kira Çarpanı Nasıl Hesaplanır?
Kira çarpanı=Konutun değeri / Kira değeri olarak hesaplanır.
Almaya karar verdiğiniz ya da almayı düşündüğünüz konutu eğer kiraya verirsem
ne kadar kira getirisi sağlarım? Sorusunu kendinize mutlaka sormalısınız.
Alacağınız binada kiracı varsa, o binadaki kira değerini öğrenmelisiniz.
Güncel değil ise buna göre değerlendirme yapmayı düşünebilirsiniz.
Ayrıca bölgedeki ev kiralarını araştırıp, emsal bir değer fikri edinmelisiniz.
Ekonomide çalkantılar olduğu dönemlerde bu değerler çok oynak veya dengesiz olabilmektedir. Bu dönemlerde dikkatli olunmalıdır.
Kira çarpanı; Şehirden şehre, bölgeden bölgeye değişkenlik gösterebilir.
Bunun için de en son alım veya satımı yapılan gayrimenkuller üzerinden örnekleme yapabilirsiniz.
Yatırımcı için 200 kira çarpanı ve altında alım yapmak hedef olmalıdır.
Kira çarpanı gayrimenkul değeri hakkında çok önemli bir veridir ve kullanılmalıdır.
Gayrimenkul Kira Artış Oranı
Her şeyden önce kiracı olarak bir konutta oturuyorsanız bu kiranın yıllık olarak bir artışa tabi olması gerekir.
Ayrıca kira artış oranının da bir kuralı vardır.
TÜFE’de (2003=100)olarak kabul edilmiştir.
Ama 2021 yılı Haziran ayında bir önceki aya göre artış oranı %1,94, bir önceki yılın Aralık ayına göre ise artış oranı %8,45 olmuştur.
Fakat bir önceki yılın aynı ayına göre ise %17,53 ve on iki aylık ortalamalara göre ise %14,55 artış gerçekleşmiştir.
Sonuçta kira sözleşmenizi geçen yıl Temmuz ayında yaptıysanız, bu yıl artış oranınız Temmuz itibari ile %14.55 olmalıdır.
İlgili yasa gereği de mal sahipleri bu oranın üzerinde talepte bulunamayacaklardır.
Şayet 5 yıldır bu konutta oturuyor ve her yıl devletin belirlediği kira artış oranında zam yapmanıza rağmen rayiç kiraların çok gerisinde kaldıysanız konut sahibi kira tespit davası açarak rayiç orana güncellemenizi isteyebilir.
Tapu harcı veya Tapu Masrafı Nedir?
Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.)
tapuda beyan edilen satış bedelinin % 4’ü olarak hesaplanır.
Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin
% 2’si oranında alınır.
Eğer satış sırasında gayrimenkulün bedeli daha düşük beyan edilirse, tapu harcı da düşer.
Geçtiğimiz yıllarda gayrimenkul satıcılarının sıklıkla tercih ettiği bu yöntem, satıcıların daha az tapu harcı
ödemesinin yanı sıra; görünen karı azaltarak vergiyi de azalttı.
Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından takip edilen bu tür işlemler sonrasında, alıcıya ve satıcıya geriye dönük cezalar olarak uygulanmıştır.
Dikkatlice değerlendirilmesi gereken bir konudur.
”Gelir idaresi tarafından Gayrimenkul vergileri gözden geçirilerek güncelleme ve düzenlemeler geleceği belirtilmiştir.”
Emlakçılık Mesleğinde Yeni Dönem.
Uzun yıllardır düzenleme bekleyen sektör,bu düzenlemesine kavuşmuştur.
Mevcut faaliyetteki emlakçılara yetki belgesi almaları için bir süre tanınmış ve bu geçiş süreci 31 Ağustos
2020’de sona ermiştir.
Yetki belgesi almadan emlakçılık faaliyetinde bulunulamayacağını, yetki belgesi olmadan emlakçılık yapanlar
hakkında idari yaptırım uygulanacağı belirlenmiştir.
Daha önce bir iş yerinde birden fazla emlak işletmesi faaliyet gösteriyor olsa dahi bunlardan yalnızca biri için
yetki belgesi verilmekteydi.
Bundan böyle aynı iş yerinde faaliyet gösteren, tüm işletmeler için ayrı ayrı yetki belgesi verilecektir.
Bu sayede, hem işletme ve sözleşmeli işletme ilişkisi takip edileceği gibi, hem de sektördeki tüm aktörlerin
belgelendirilerek bu alanda faaliyet gösterenlere ilişkin net verilere ulaşılacaktır.
Gelişmiş ülkelerin emlakçılarında olduğu gibi;
Türkiye’de de emlakçılık faaliyetlerini de eğitimli, gerekli yetkinliğe ve iş tecrübesine sahip kişiler marifetiyle yürütülmesi arzu edilmektedir.
Yapılan düzenlemeyle emlakçılık sektöründe çalışanlara eğitim şartı da getirilmiştir.
“Bundan böyle; Yeni bir emlak işletmesi açılabilmesi için taşınmaz ticareti konusunda en az 100 saatlik eğitim alınması.
Eğitim ve Staj Dönemi
Mezuniyet durumuna göre bir ofiste en az 6 veya 12 ay emlak danışmanlığı yapılmış olması gerekmektedir.
En az 100 saatlik mesleki eğitim almayanlar ve mesleki deneyime sahip olmayanlar emlak işletmesi açamayacaktır. https://www.uzaktanegitim.com/
Emlak işletmesi sahipleri ile şirket yetkililerinin seviye 5, emlak işletmesinde sigortalı çalışanların ise seviye 4
mesleki yeterlilik belgesi ile faaliyet gösterme yükümlülüğü olacaktır.
Bu sayede sektördeki iş gücünün niteliğine önemli katkı sağlanacak ve tüketicilerin daha kaliteli hizmet alması
mümkün olacaktır.
2018 yılında belirlenen şekli ile, alım ve satıma aracılıkta hizmet bedeli üst sınırının % 4,
Kiralamaya aracılıkta ise bir aylık kira bedeli olarak belirlenmiştir.
Vatandaşlara ek hizmet adı altında ekstra fiyatlama yapıldığı ve bu oranların üzerinde hizmet bedelleri tahsil
edildiği duyumları piyasadan alınmaktaydı.
Bu duruma bugünden sonra müsaade edilmeyecektir.
Belirlenen sınırların üzerinde hizmet bedeli tahsil eden emlakçılara idari yaptırım uygulanacak ve bu uygulamada
ısrar eden işletmelerin yetki belgeleri iptal edilecektir.
Emlakçılar, gayrimenkul gösterme hizmeti karşılığında bir bedel talep edemeyecektir.
Bundan sonra yetki belgesi olmayan işletmeler ilan sitelerinde yer alamayacaktır.
Taşınmaz ticaretine yönelik ilanlara ilişkin ilk kez bir düzenleme yapılmıştır.
Tüm ilanlarda yetki belgesi numarasına yer verilmesi ve belgedeki işletme adı veya ünvanının kullanılması zorunlu
olmuştur.
Yanıltıcı bilgilere de yer verilemeyecektir.
Uymayanlara Ceza Uygulaması
“Taşınmaz ilanlarında, taşınmaza ilişkin bilgilerin eksik veya yanlış verilmesi ya da harita üzerinde taşınmazın
yerinin hatalı işaretlenmesi gibi tüketicileri yanıltıcı hiçbir bilgiye yer verilemeyecektir.
Bu yükümlülüklere uymayan işletmelere Ticaret Bakanlığınca idari para cezası uygulanmaktadır.
İlan siteleri, yetki belgesine sahip olmayan işletmeleri üye yapamayacak, ilanlara ilişkin talep ve şikayetleri etkin
şekilde sonuçlandıracak, ilan ve üyeliklere ilişkin ihtiyaç duyulan tüm bilgileri Ticaret Bakanlığına ileteceklerdir.
Vatandaşların ticari faaliyet kapsamında olmayan taşınmaz ilanlarına ise herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Buna göre kişi kendi ilanını vermek isteyenler;‘’Ev sahibinden kiralık veya satılık’’ şeklinde vermesinde hiçbir mahsur bulunmamaktadır.
Bu ilanlar eskiden olduğu gibi verilmeye devam edilebilmektedir.
Yetki belgesi verilmesi ve yenilenmesinde bürokratik süreçler azaltılmıştır.
Ticaret Bakanlığı;
Bugüne kadar hem belediyeler hem de ticaret il müdürlükleri tarafından iki ayrı iş yeri kontrolü yapılmakta iken,
bundan böyle kontrol yalnızca belediyeler tarafından ruhsat düzenlenmeden önce yapılacaktır.
Yetki belgesine ilişkin işlemlerin tamamı Bakanlığın internet adresi üzerinden ulaşılabilen Taşınmaz Ticareti Bilgi
Sistemi’nden (TTBS) gerçekleştirilebilmektedir.
Yetki belgesine sahip işletmelerin;
Tapu ve Kadastro müdürlükleri, Vergi Dairesi müdürlükleri, Belediyeler ve diğer kurumlardaki işlemlere aracılık
etme ve bu kurumlardan bilgi ve belge temin edebilmeleri mümkün hale gelmiştir.
Randevu almadan tapuya gitmeyin
Korona virüsle mücadele kapsamında TKGM tarafından alınan karar ile 4 Nisan 2020 günü sonrasında tapu
müdürlüklerinde randevusuz yapılan başvurular onaylanmamaktadır. Deprem Gerçeği ve Deprem Sigortası.
İşlem başvuruları sadece webtapu üzerinden veya tkgm.gov.tr adresinden veya Alo 181 çağrı merkezi üzerinden
randevu alınıp gerçekleşebilmektedir.
