Apartman veya Site Yönetimi Neden Önemlidir

Her şeyden önce apartman veya site yönetimi kanununa

göre yönetim kurulu en az 3 kişiden oluşturulmalıdır.

Kat mülkiyeti kanunun 34. maddesine göre;

Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya

dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler.

Sonuç olarak bu kişiye yönetici ve bu kurula da yönetim kurulu denir.

Ayrıca aynı kanuna göre yılda bir kereden az olmamak üzere apartman veya

site yönetimi tarafından toplantı gerçekleştirilmelidir.

Sonuç olarak bu toplantıda alınan kararların yazıldığı bir defter tutulmalıdır.

Bu deftere karar defteri denir.

Bu defterde noter tasdiki olmalıdır.

Apartman veya site yönetimi kendi başına karar alamazlar.

Mesela balkonların kapatılması için 4/5 çoğunluğun kararı alınıp karar defterine işlenmelidir.

Bu konuda Yargıtay 18. Hukuk dairesinin 2015/20736 esas, 2016/3844 kararı vardır.

İlgili kararı https://unalgokturk.av.tr sayfasında balkonların kapatılması başlığı altında okuyabilirsiniz.

Apartman veya site yönetimine gelen Sgk ve idari para cezaları gibi bununla ilgili

cezalardan bütün kat malikleri ortak sorumludur.

Bu dönem içinde kat maliki olan herkes bu borçtan ortak sorumludur.

Apartman veya site yöneticiliğinde dikkat edilmesi gereken bir diğer konuda hangi kararın

hangi kat malikleri yeter sayısı ile alınabileceğidir.

Mesela bazı konularda toplantı yapılmadan kat maliklerinin daireleri ziyaret edilerek

imzası alınmak sureti ile de uygulanabilir.

Bu konunun detayı hakkında güncel bilgi edinmek için https://emlakkulisi.com adresinden

17. maddede kat malikleri yeter sayısı başlıklı yazıyı okumanızı öneririz.

Apartman veya site yöneticiliği seçimi için ilk toplantı ile

ikinci toplantı arasındaki zaman yedi günden az olmamalıdır.

Apartman veya Site Yöneticiliği Hakkında Genel Bilgiler

Kat mülkiyeti kanununda belirtilen maddeye göre, apartman yönetimi

her sene yapılan kat malikleri kurulu toplantısında yeninde seçilirler.

Ancak olağanüstü olarak toplanan genel kurulda hem sayı

hem arsa payı bakımından çoğunluğun sağlanması ve

“yeni yönetici seçme talebi” olağanüstü toplantı çağrısına

eklenmiş olması koşulu ile mevcut yönetici yerine yeni bir yönetici seçimi yapılır.

Ayrıca kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kiracıların apartman

yönetiminde fazla sorumluluğu bulunmamaktadır. 

Ama kiracılar yönetim toplantılarına katılabilirler.

Sonuç olarak divan başkanı tarafından konuşma hakkı kendisine

verildiğinde sadece dilek ve temennilerini iletebilirler.

Bina yöneticisi kat malikleri toplantısında seçilmektedir.

Fakat apartman yöneticisi kat maliklerinden seçilebileceği gibi dışarıdan birisi de aday olabilir.

Kat mülkiyeti kanununa göre denetçi veya denetim kurulunun

kat malikleri arasından seçilmesi gerekir.

Bu nedenle kiracılar denetçi olamazken, yönetim planında aksine

hüküm yoksa yönetici olarak atanabilirler.

Yönetici eğer haklı bir sebep varsa, görev süresi dolmadan

bütün kat maliklerinin çoğunluğu ile alınabilecek bir kararla görevinden alınabilir.

Türkiye şartlarında bu durumun uygulanması imkansız denecek

düzeyde olduğunu kabul etmek gerekmektedir.

Apartman yöneticisinin toplantı yapmaması durumunda, 

kat malikleri imza toplayarak, genel kurulu toplantıya çağırabilirler.

Apartman ve site yönetimi görev ve sorumlulukları dışında

hareket ediyor veya görevini kötüye kullanıyor ise

öncelikli olarak denetim kuruluna bildirilmelidir.

Denetçiler ise bu duruma göz yumuyor ise o zaman

Sulh Hukuk Mahkemesine şikayette bulunulabilmektedir.

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede

bir ücret tayin edilmemiş olsa dahi, kat maliklerinden uygun bir ücret talep edebilmektedir.

Ortak Giderler Nelerdir?

Kat mülkiyeti kanuna göre apartman veya site ortak giderleri;

Görevli, kaloriferci, bekçi, yönetici ve bahçıvan ücretleri, ana gayrimenkulün sigorta primleriyle

bütün ortak yerlerin koruma, bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ortak 

Tesislerin işletme giderleri olarak belirtilmiştir.

Giderlerdeki toplam rakamın kat malikleri arasında arsa payları oranında paylaştırılması esastır.

Belirlenen aidatlar belirlenen şekilde kat maliklerince ödenmelidir.

Herhangi bir amaçla alınan karar ile yapılacak tamir veya tadilat nedeniyle bütçe oluşturulmalıdır.

Buna göre mal sahibi veya kat sahibi olunmasına göre bu bedeller ödenmelidir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 20. maddesine göre kat 

maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma

olmadıkça, ana taşınmazın ortak giderlerine ve tesislerin işletme giderlerine,

toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

İlgili kat mülkiyeti yasasında bu konu açık olarak belirtilmiştir.

Son yapılan değişikliklerle de gider ve avansların nasıl tahsil

edileceği esaslar ile belirlenmiş olmakla birlikte

ödenmemesi durumunda ne yapılacağı da ilave karar ile eklenmiştir.

Sonuç olarak da gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden

her biri veya yöneticisi tarafından, yönetim planına, bu kanuna

veya genel hükümlere göre dava açabilmekte ve icra takibi yapabilmektedir.

Ayrıca gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki

ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

634 sayılı kat mülkiyeti kanununun dördüncü bölümünde belirtilen

kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin borçları başlığı altında

belirtilen kanunun birinci fıkradaki giderlere;

Kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi

bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa;

Bu gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine

veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır.

Ortak Kullanım Alanları Nerelerdir?

Her şeyden önce ortak kullanım alanları;

– Temeller ve ana duvarlar

– Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş

– Kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar

– Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar

– Tavan ve tabanlar

– Avlular

– Genel giriş kapıları

– Antreler

– Merdivenler

– Asansörler

– Sahanlıklar

– Koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar

– Kapıcı daire veya odaları

– Genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri

– Genel kömürlük ve ortak garajlar

– Elektrik, Su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup

bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve

kapalı kısımlar

– Kalorifer daireleri

– Kuyu ve sarnıçlar

– Yapının genel su depoları

– Sığınaklar

– Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri

ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve

elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve

antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

– Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.

Sonuç olarak bu sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma,

korunma veya faydalanma için zaruri olan

diğer yerler ve şeyler de alan kapsamına girmektedir.

Apartman veya Site Yönetimi Bütçesi

Apartman ve site yönetimi önemli bir konu olup günümüzde de ciddi bütçeleri oluşmaktadır.

Bunun için ileride apartman veya sitenizde ileride sorun

yaşamamak adına konuyu ciddiyetle takip etmeniz gerekir.

Apartman veya site yönetimi kat malikleri toplantısı ile yönetimin

artan masrafları belgeleyebilmesi durumunda ve çoğunluk kararı

alınması halinde aidata zam yapılması mümkündür.

Ancak yöneticinin sadece masraflar arttı beyanı ile kendi kendine

daha yüksek bir apartman aidatı toplaması mümkün değildir.

Apartman ve site yönetimi yürüten yönetici ve yönetim kurulları  

ana taşınmazın bakımı, onarımı ve korunması ile ilgili tedbirleri yerine getirirler.

Ama, gündelik ortaya çıkabilecek küçük ve ucuz bakım veya onarım

işlerini hızlıca yerine getirmesi gerekmektedir.

Fakat büyük ve pahalı bakım, onarım, satın alma için kat malikleri

kurulunu toplantıya çağırarak veayrıca alınacak karar sonucunda harcama yapabilirler.

Emeklilik döneminizde bu tür görevleri geçmiş iş tecrübeniz ile yapmak

ve ortak bir ortamda yaşadığınız çalışan dostlarınızın yükünü hafifletmek için iyi bir dönem olacaktır.

Ayrıca yaptığınız işin büyüklüğü ve ciddiyetine göre

birlikte yaşadığınız kişilerin de takdiri ile bir ücret verilmesi

veya aidattan muaf tutulmanız durumunda da bütçenize bir katkı sağlamış olursunuz.

Şayet ortak bir karar alınması durumunda da bütçenizin büyüklüğü

ve işlerin çokluğu sonucunda yönetim kadrosu oluşturmakta zorluk çekebilirsiniz.

Sonuç olarak da bu durumda bir profesyonel apartman ve

site yöneticiliği şirketine tüm işlerinizi ücret karşılığı yaptırabilirsiniz.

Ayrıca bununla birlikte bir de apartman veya sitenize temsilci seçerek bu kurumun denetimini yaptırabilirsiniz.

Bu konuda ilinizden veya dışından bir farklı kurumlardan teklif almak için https://armut.com adresini ziyaret edebilirsiniz.

Ayrıca Site Aidatı Nasıl Hesaplanır ? başlıklı yazımızı da okumanızı öneririz.

Ayrıca bazı emlak ofisleri de bu görevleri yürütmektedirler.

Bu konudaki Emlak Alım Satım Hizmeti yazımızı da okumanızı öneririz.